主動公開 GMFG2017014號
明府辦〔2017〕151號
佛山市高明區人民政府辦公室關于加強農村
宅基地管理的通知
各鎮政府、街道辦，西江新城管委會，區政府各部門、直屬各單位：
為進一步推動農民建房、村莊建設工作合法有序規范開展，維護農民合法權益，促進城鄉一體化建設，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《國土資源部關于印發〈關于加強農村宅基地管理的意見〉的通知》（國土資發〔2004〕234號）《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》以及《佛山市高明區人民政府辦公室關于修訂〈佛山市高明區農村宅基地管理暫行辦法〉的通知》（明府辦〔2009〕116號）等精神，結合我區農村宅基地的使用管理現狀，經區政府同意，現就加強我區農村宅基地管理的有關事項通知如下。
一、工作目標
通過進一步加強我區農村宅基地管理，正確引導農村村民和農村集體合法高效、節約集約使用土地，規范農村宅基地的用地申請和審批；統一、公平、公正地逐步解決歷史遺留問題，保障農民和農村集體的合法權益，切實維護農村社會和諧穩定；加強對農村建房的監管，有力推動農民建房、村莊建設的合法化、有序化和規范化。
二、規范新增農村宅基地的申請和審批
農村宅基地屬于農村集體建設用地，屬于農民集體所有。農村宅基地的申請、分配、流轉都必須由經濟合作社或村（居）民小組在履行民主議定程序表決通過后，逐級上報審批。各鎮政府（街道辦、管委會）必須指導村集體做好新村用地規劃，出具規劃方案，并將規劃方案送鎮、區兩級國土、住建和規劃部門備案，以作為日后用地審批、報建和驗收的依據。國土部門必須嚴格按照新村用地規劃安排建設用地規模。
新村用地規劃不得占用基本農田和生態公益林，盡量少占耕地，如確需占用少量耕地的，必須進行占補平衡；需占用其他林地的，必須申請辦理林地使用手續。
?。ㄒ唬┺r村村（居）民宅基地申請條件。
我區農村新增宅基地的用地申請人必須是本農村集體經濟合作社成員，沒有成立經濟合作社的，必須是本村（居）民小組的農村村（居）民，除此之外，還必須符合如下條件之一：
1.因自然災害影響，原住宅必須搬遷的；
2.因實施土地利用總體規劃、村鎮規劃、舊村鎮改造，原住宅必須調整搬遷的；
3.已達到法定結婚年齡，確需分戶建房的；
4.原有宅基地被依法征收后沒有另行安排宅基地的；
5.已有舊宅基地者原則上不得申請新的宅基地，如確需申請新的宅基地，經濟合作社或村（居）民小組與申請者簽訂無償收回協議，必須先將舊宅基地清拆整理后無償交回村集體，舊宅基地已辦有土地證的必須申請注銷；
6.法律法規規定的其他情形。
材料及審批具體按照《佛山市高明區人民政府辦公室關于修訂〈佛山市高明區農村宅基地管理暫行辦法〉的通知》（明府辦〔2009〕116號）要求辦理。
?。ǘ┺r村村（居）民宅基地審批條件。
1.申請使用集體存量建設用地作為新增宅基地的審批。符合農村村（居）民宅基地申請條件者，擬申請使用的土地符合土地利用總體規劃和村莊規劃且在土地利用現狀圖上已變更為建設用地或已獲得新增建設用地批文的，用地者提出申請，由鎮級國土部門組織材料于每年年初（3月底前）和年中（9月底前）分兩次逐級上報有批準權限的人民政府，辦理集體建設用地使用權審批手續，用地經依法批準后可申請辦理不動產權登記。
2.申請集體農用地或未利用地作為新增宅基地的審批。符合農村村（居）民宅基地申請條件者，擬使用村集體非存量建設用地即土地利用現狀圖上仍為農用地或未利用地作為農村宅基地的，審批條件如下：（1）申請的宅基地在新村規劃用地范圍之內；（2）申請的宅基地具有建設用地規模。
三、分類解決歷史遺留用地問題
根據我區農村宅基地的使用現狀和登記發證情況，對已建成房屋的宅基地的歷史遺留問題，沒有占用市政建設用地、農田和公共基礎設施用地的，給予補辦用地審批手續。具體辦理方式如下：
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1987年1月至2006年7月31日，荷城街道中心城區的用地標準為80平方米以下，其余的為120平方米以下。2006年8月1日至2009年5月31日，荷城街道中心城區的用地標準為100平方米以下，其余的為120平方米以下。從2009年6月1日起，全區農村宅基地用地標準統一為100平方米以下。
?。ǘ┱氐耐恋乩矛F狀已變更為建設用地（以土地利用現狀圖或影像圖為準），且實際已建成房屋的。
1.1987年1月1日之前實際建成房屋的農村宅基地。原戶籍或現戶籍是高明區戶籍的本村（居）民在1987年前已滿18周歲、實際使用的宅基地在1987年1月1日之前已建成房屋、至今沒有擴大用地面積、未領取土地權利證書的，依申請按房屋基底占地面積補辦不動產登記。對建房占地面積超過120平方米的宅基地，在發證時注明房屋翻建的時候，必須將超標的面積退回給集體，按規定面積標準進行重建。
2.1987年1月1日至1998年12月31日實際建成房屋的宅基地。
?。?）宅基地面積未超用地標準的。原或現戶籍是高明區戶籍的本村（居）民提出用地申請，按違法用地處罰標準（參照粵國土資法規發〔2012〕124號文件執行）處以每平方米10元的罰款，鎮級國土部門組織補辦用地材料報區國土部門審查和區政府審批后，再申請補辦不動產登記。
（2）宅基地面積超過用地標準的。原或現戶籍是高明區戶籍的本村（居）民提出用地申請，鎮級國土部門按違法用地處以每平方米10元罰款，超出標準的土地面積按《村規民約》約定的價款補繳有償使用土地費給本集體經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代理]，《村規民約》須經本集體經濟合作社社員大會表決通過，并報鎮政府（街道辦、管委會）備案。由鎮級國土部門組織用地材料報區國土部門審查和區政府審批后，再申請補辦不動產登記。登記發證時按用地標準核發，超標部分面積不納入不動產權證登記范圍，只在不動產登記簿和不動產權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，將超標面積退回給村集體。
3.1999年1月1日至2007年6月30日，由村集體安排使用（或公開中標）實際建成房屋（以土地利用現狀圖或影像圖為準）的宅基地。符合農村村（居）民宅基地申請條件的，可以提出用地申請，報區國土部門辦理違法用地處罰手續并繳納每平方米10元罰款后，由鎮級國土部門組織用地材料報區國土部門審查和區政府審批，再申請補辦不動產權登記。屬于一戶多宅的，申請人在與經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組]簽訂協議，愿意將舊宅基地退回給經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組]，滿足一戶一宅（指：宅基地面積相加不超過100平方米）的條件，并自行對地上建筑物進行清拆的前提下，同意按違法用地進行處罰后予補辦手續：（1）現戶籍為農業戶口的本經濟合作社社員或村（居）民小組成員，繳交每平方米10元的罰款后，補辦手續。（2）其余現戶籍或原戶籍為本村民但不符合農村村民建房申請條件的或者是宅基地占用面積超過用地標準的，除繳交每平方米10元罰款外，還要按《村規民約》約定的價款補交有償使用費后，才可以補辦手續。登記部門在登記發證時，超標部分不納入登記發證范圍。
4.上述第1.2.3點涉及辦理使用存量建設用地手續的宅基地，應由鎮級國土部門將需求匯總后于每年年初（3月底前）和年中（9月底前）分兩次組織材料報區國土部門審查和區政府審批。
（三）宅基地土地利用現狀是非建設用地，實地已建成房屋的（以土地利用現狀圖或影像圖為準）。該類未辦理農用地轉為建設用地審批手續的宅基地不適用于使用存量建設用地的類型，必須在符合現行土地利用總體規劃和村鎮規劃情況下，由鎮政府（街道辦、管委會）、村（居）委會造冊登記備案，報經區國土部門進行違法用地處罰后，由鎮級國土部門根據用地指標分配情況組織材料于每年年初時一次性逐級上報有批準權限的人民政府辦理農用地轉用審批手續，經依法批準后可申請辦理不動產權登記。
（四）自本通知印發之日起，嚴禁在非建設用地及未取得建設用地批文的土地上建設房屋，否則由違法當事人自行拆除或由鎮政府（街道辦、管委會）組織強制拆除，拆除費用由違法當事人承擔，并予以處罰。
（五）上述第（二）項涉及辦理使用存量建設用地手續的申請材料包括：
1.村民個人申請宅基地的申請書（原件）；
2.所在經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代章]意見，要求說明本戶詳細人口數、有無宅基地、宅基地使用面積是否超標、宅基地實際建成房屋時間等情況，附經經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代章]討論同意及村（居）委會審核同意等相關材料（原件）；
3.經經濟社成員或村民會議或經濟社戶代表或村民戶代表會議討論通過、報鎮政府（街道辦、管委會）以及區國土部門備案的宅基地管理村規民約指引（復印件）；
4.本戶戶口本及戶主、申請人身份證（復印件）；
5.農民宅基地審批表（原件）；
6.現場踏勘調查報告（現場踏勘簽字）及勘測定界圖[原件，需蓋鎮級國土部門、經濟合作社（沒有成立經濟合作社的由村、居民小組代章）、村（居）委會公章及申請人簽名蓋手指模]；
7.證明宅基地已建成房屋的相關資料（用地發生時的土地利用現狀圖、衛星航片圖、房屋現狀照片等）；
8.繳納罰款憑證原件、補繳有償使用費憑證（原件）；
9.其他需要提交的資料。
所有復印件需蓋鎮級國土部門、經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代章]、村（居）委會公章。
（六）申請不動產登記發證材料。
1.補辦用地申請批復（復印件）及用地審批表原件（1987年前補辦的不需提供）；
2.申請人身份證復印件；
3.數字化宗地圖一式兩份，其中一份須蓋鎮級國土部門、經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代章]、村（居）委會公章及權屬人簽名蓋手指模；
4.不動產登記申請書及不動產詢問表；
5.房屋現狀照片，1987年前房屋補辦的還需提供宗地權屬界線公示照片、經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代理]證明文件；
6.繳納罰款憑證原件、補繳有償使用費憑證原件（1987年前房屋補辦不需要提供）。
四、宅基地報建
從本通知印發之日起，利用農村宅基地建房的，原則上一律不得超過4層，建筑總高度不得超過15米。具體規劃報建的樣式及要求按照規劃部門要求執行，超層超高的將嚴厲查處。在動工建設前，要將房屋設計方案報經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代理]、村（居）委會審定并加意見后，報鎮級國土部門和建設部門審核，再報區規劃部門審批。區規劃部門組織到現場實施放線，核定地塊權屬、面積、位置是否準確，鎮級建設部門對建設過程進行監管，具體參照區行政服務中心印發的辦理房屋施工許可證辦事指南和流程進行辦理。
五、宅基地流轉
?。ㄒ唬┰试S已進城落戶人員在本集體經濟組織內部成員之間有償退出或轉讓宅基地。鼓勵農村集體經濟組織成員出售依法取得的一戶一宅之外的農村房屋，房屋所在的宅基地使用權相應轉讓。在符合宅基地一戶一宅申請條件下，允許在本集體經濟組織成員范圍內進行房屋流轉。通過轉讓農村宅基地上的房屋給本集體經濟組織成員，導致土地使用權發生轉移，宗地面積不超標準的，由轉讓雙方申請，土地所屬經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代章]和村（居）委會同意，由不動產登記部門直接辦理土地使用權變更登記手續。土地所屬經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代理]可向轉讓方計提轉讓土地的收益，計提比例由經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代理]集體決策確定并報所屬鎮政府（街道辦、管委會）、區國土部門備案。
?。ǘ┺r村宅基地有償退出以當事人取得宅基地的合法與否為前提。
對不合法取得的農村宅基地，原則上應當無償收回；已領宅基地使用權證，但已閑置兩年以上沒有建設的，由經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代理]收回該閑置宅基地，重新進行分配。對合法取得的農村宅基地，集體經濟組織可以采取置換、貨幣補償等方式協商有償收回。補償標準按照報政府備案的村規民約執行，但不得低于廣東省征地補償標準。具體由經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代理]集體決策并與宅基地使用權人協商確定后組織實施。
?。ㄈ┩恋厥褂谜哂袃斒褂谜氐耐恋乜钜约坝嬏岬耐恋剞D讓收益由經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代理]收取，統一由鎮政府（街道辦、管委會）監管。
經濟合作社[沒有成立經濟合作社的由村（居）民小組代理]收取的土地收益?？钣糜诶U納用地報批手續稅費、村集體配套設施投入、制定村莊規劃、有償收回宅基地等。
六、本通知由區國土城建水務局（國土）負責解釋，自公布之日起實施，實施期限為三年。
佛山市高明區人民政府辦公室
2017年10月16日
政策解讀：佛山市高明區國土城建和水務局（國土）關于《佛山市高明區人民政府辦公室關于加強農村宅基地管理的通知》的政策解讀