主動公開 GMFG2017016號
明府辦〔2017〕164號
佛山市高明區人民政府辦公室關于印發《佛山市
高明區進一步推進“三舊”改造工作
的實施意見（試行）》的通知
各鎮政府、街道辦，西江新城管委會，區政府各部門、直屬各單位：
《佛山市高明區進一步推進“三舊”改造工作的實施意見（試行）》業經區政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。執行中遇到的問題，請徑向區國土城建水務局（國土資源）反映。
佛山市高明區人民政府辦公室
2017年11月14日
佛山市高明區進一步推進“三舊”改造工作的實施意見（試行）
第一章 總則
第一條 為貫徹落實《國土資源部關于印發〈關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）〉的通知》（國土資發〔2016〕147號）、《廣東省人民政府關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)、《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）等文件精神，提升我區“三舊”改造工作水平，全力加快“珠西先進制造高地，嶺南美麗田園新城”建設步伐,特制定本實施意見。
第二條 通過實施“三舊”改造，大力推進節約集約用地，促進存量建設用地“二次開發”，達到盤活存量土地，優化土地資源配置，統籌城鄉發展，優化人居環境，改善城鄉面貌的總體要求。
第三條 實施“三舊”改造，應按照“政府引導，市場運作；明晰產權，保障權益；統籌規劃，有序推進；節約集約，公共優先；尊重歷史，客觀公正”的基本原則，采用多種“三舊”改造方式，合理協調公民、企業、村（居）集體經濟組織和政府的利益關系，既促進經濟發展，又確保社會穩定。
第二章 項目認定及管理
第四條 符合下列條件之一的用地，可列入我區“三舊”改造范圍：
（一）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產和環保要求的工業用地；
（二）因城市基礎設施和公共設施建設需要或實施城鄉規劃要求，進行舊城鎮改造的用地；
（三）國家產業目錄規定的禁止類、淘汰類產業轉為鼓勵類產業或以現代服務業和先進制造業為核心的現代產業的原廠房用地；
（四）產業“退二進三”企業的工業用地；
（五）因城鄉規劃已調整為商服用地或其他用途，不再作為工業用途的廠房（廠區）；
（六）根據城鄉規劃建設需要，進行城中村、園中村、空心村改造的用地；
（七）須按產業調整、城鄉規劃、消防、環保等要求進行改造的集體舊物業用地；
（八）城鄉建設用地增減掛鉤試點中農村建設用地復墾區域；
（九）列入“村居整治”工程的村或國土資源部“萬村土地整治”示范工程確定的示范村；
（十）布局分散、不具保留價值、公共服務設施配套不完善的村居；
（十一）城市升級、村級工業園改造提升等其他經區級或以上人民政府認定屬“三舊”改造范圍的用地。
第五條 “三舊”改造項目按其改造前現狀、改造后用途以及改造模式，作如下分類：
（一）根據改造前的現狀用途不同，“三舊”改造項目分為舊城鎮改造項目、舊廠房改造項目、舊村居改造項目三類。舊城鎮改造是指城區范圍內國有土地上的舊民居、舊商鋪、舊廠房等的改造；舊廠房改造是指鎮（街道、管委會）、村和工業園區內的舊廠房的改造（包括村級工業園改造提升）；舊村居改造是指在“城中村”“園中村”“空心村”等區域內進行的改造。
（二）根據改造后的土地用途不同，“三舊”改造項目分為工業提升改造項目、商服提升改造項目、城鎮住宅改造項目（含兼容商服用地類項目）和其他類型改造項目。
（三）根據項目改造模式不同，“三舊”改造項目分為綜合整治、功能改變、拆除重建、生態修復、局部加建以及歷史文化保護等類型。
第六條 項目認定辦法
（一）“三舊”改造項目的認定應同時符合以下條件：
1.項目用地屬于本意見第四條規定的“三舊”改造范圍；
2.項目用地符合土地利用總體規劃、“三舊”改造專項規劃、城鄉規劃和我區產業發展規劃及環境保護要求；
3.項目用地已納入省“三舊”改造地塊標圖建庫范圍。
（二）“三舊”改造項目的認定，由實施“三舊”改造單位編寫改造方案，經屬地國土（“三舊”改造）部門審查后報區“三舊”改造工作領導小組辦公室（以下簡稱區三舊辦），由區三舊辦組織主要成員單位聯合審核，將認定的項目予以公示，公示完畢上報區政府審批（具體操作細則詳見附件1）。
（三）各類改造項目的其他認定條件：
1.自行改造或聯合（聯建）改造項目。申請自行改造或聯合（聯建）改造的地塊面積原則上要求15畝及以上。符合城鄉規劃可出具單宗規劃設計條件的特殊項目經報請區政府批準后，實施改造地塊的面積可適當放寬。
2.重點連片改造項目。重點連片改造項目是指區政府指定部門或各鎮政府（街道辦、管委會）根據城市發展和城鄉規劃實施的需要，由政府主導進行的重點連片改造的“三舊”改造項目。重點連片改造項目需向區三舊辦申請，由區三舊辦報區政府批準后發文認定。經區政府批準認定的重點連片改造項目，其范圍之內的原土地權利人申請自行改造的,原則上不予批準。
3.舊村居改造項目。舊村居改造項目是指集中統一改造舊村范圍內的宅基地、產業用地及其他用地，將村（居）民轉移到村鎮社區公寓、商品房等集中居住，并將騰出的用地區域進行重新整合、規劃、再開發利用的“三舊”改造項目。同時符合以下條件的，經區三舊辦審批同意后報區政府批準可認定為舊村居改造項目：
（1）在符合村鎮規劃的前提下，以完整的自然村轄區范圍確定舊村居項目改造范圍，項目中擬改造的農村村莊范圍用地面積須占項目總用地面積50%及以上。特殊情況經批準，可分片區實施項目改造。
（2）項目改造方案和拆遷補償安置方案經有表決權人員2/3以上表決同意；
（3）村（居）集體經濟組織承諾嚴格依照項目改造方案按時拆除擬改造土地上的建（構）筑物及其他附著物。
4.工業提升改造項目。工業提升改造項目是指改造后土地用途為工礦倉儲用地的“三舊”改造項目。經區政府認定，同時滿足下列條件的工業提升改造項目稱為工業提升項目：
（1）項目用地符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展規劃及環境保護要求。
（2）符合產業發展政策的制造業，科技研發、工業設計、孵化器、科技信息服務、工業服務外包等生產性服務業以及動漫制作等服務業項目。
（3）項目改造后土地用途為工礦倉儲用地，用地面積15畝及以上，容積率1.5及以上的項目。
5.村級工業園改造提升項目。村級工業園改造提升項目指的是各鎮政府（街道辦、管委會）的村（居）組集體建設用地范圍內（可包括部分國有土地），占地面積在15畝及以上的連片工業集聚區；或雖未達到上述標準但確有改造提升必要的，也可納入改造提升范圍。村級工業園改造提升主要分為綜合整治類和產業轉型升級類等兩種方式。
第七條 項目改造的表決方式
“三舊”改造項目改造過程中，凡涉及村民切身利益的重大事項（包括舊村居改造、土地前期整理、集體建設用地轉為國有建設用地、國有土地收回、土地出讓時的貨幣及物業補償分配方案等事項），開展前應按《廣東省農村集體經濟組織管理規定》的程序要求，由村（居）集體經濟組織成員大會進行表決，并取得2/3以上通過。經濟聯合社一級集體經濟組織的重大事項，也可由成員代表會議進行表決，并取得2/3以上通過。
第八條 項目管理
（一）項目日常管理。
1.經批準認定的各類“三舊”改造項目，由區三舊辦負責進行日常管理，包括檔案管理、項目數據庫管理以及匯總上報等工作；由各鎮政府（街道辦、管委會）負責項目的實施及項目進度填報等工作，實行動態管理。
2.根據“三舊”改造項目的開展情況，改造單位需要變更項目改造方案內容或調整項目用地范圍的，可申請進行項目調整；重點連片改造項目、舊村居改造項目認定后，根據項目的可行性和實施情況，可由屬地鎮政府（街道辦、管委會）向區三舊辦提出申請，經審批同意后向區政府提出申請進行調整。
3.推動信息化管理，加強“三舊”改造事中事后監管。建立“三舊”改造信息管理系統，充分利用科技手段進行項目管理。區三舊辦要與“三舊”改造主體簽訂監管協議，明確具體監管措施以及改造主體的責任義務，并加強巡查監管，確保協議落實到位。
（二）項目服務。
1.建立聯席會議制度。由區三舊辦召集“三舊”改造工作領導小組主要成員單位召開聯席會議，對各類“三舊”改造項目的認定、用地等進行聯合審議，并協調解決項目開展過程中遇到的各類問題。
2.建立項目服務綠色通道。對重點連片改造項目、工業提升改造項目、村級工業園改造提升項目、舊村居改造項目等創建綠色通道。優化審批流程，簡化報批材料，對符合審批條件、手續齊全的項目，即收即辦、限時辦結。
（三）項目退出機制。
1.對“三舊”改造項目實行動態管理，建立項目退出機制。項目用地需進行公開交易、補辦出讓或集體建設用地流轉手續的，自認定之日起，三年內未辦理上述手續，項目認定批復自動作廢；項目用地不需要辦理上述手續的，自認定之日起，兩年內未領取《建設工程施工許可證》，項目認定批復自動作廢。項目重新啟動時，需再次辦理認定手續。
2.對未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發強度等實施改造的，取消“三舊”改造相關優惠政策，并按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）等規定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續的，一經查實，嚴肅依法處理。
第三章 規劃政策
第九條 按照國家發改委、國土資源部、環境保護部、住房和城鄉建設部《關于開展市縣“多規合一”試點工作的通知》（發改規劃〔2014〕1971號）要求，以及國土資源部有關批復精神，穩步開展國民經濟和社會發展規劃、城鄉規劃、土地利用總體規劃、生態環境保護規劃“多規合一”，構建一套多規共遵的國土空間綜合規劃成果，一套多規共享的數據標準和實體信息平臺，一套多規融合的編制方法、規范和政策建議，實現“三舊”改造范圍內“多規合一”的總目標。
第十條 及時完善規劃管理，做好土地利用總體規劃調整完善工作，統籌安排存量和新增用地。對于連片改造中不符合土地利用總體規劃的零星土地，在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農田的前提下，可按規定程序申請修改土地利用總體規劃。
第十一條 認真修編和落實“三舊”改造專項規劃，確保“三舊”改造良性的發展方向。建立“三舊”改造項目庫動態調整機制，根據省國土資源廳批準的“三舊”改造標圖建庫動態調整成果，每半年調整一次。調整后的改造項目庫經區三舊辦審核后報區政府批準，納入專項規劃范圍。對已入庫但由于各種原因已明確2020年前難以實施改造的地塊，在說明原因和舉證后可向省國土資源廳申請從“三舊”改造地塊數據庫中剔除。
第十二條 針對“三舊”改造項目的特點，結合公共利益需要和土地權屬人的改造意愿，對目前尚未具備條件編制控制性詳細規劃但亟需改造的項目，或已批準的控制性詳細規劃但需進行一般調整或重大調整的項目，編制“三舊”改造單元規劃，明確改造目標、模式、功能定位、用地規模等內容，按程序批準后作為實施改造的依據。
第十三條 “三舊”改造過程中要加強產業扶持，進一步挖掘產業用地潛能。對規劃為住宅、商業用地等非工業用途的“三舊”改造項目，重點考慮其功能改變的必要性，發展符合環境保護等要求的產業建設；對規劃為工業用途的“三舊”改造項目，在符合產業發展規劃、控制性詳細規劃、環境保護和安全生產要求的前提下，允許其提高容積率和建筑密度等規劃指標，提高工業用地的集約利用程度。
第十四條 三舊”改造必須優先保證公益性用地的供給與落實。舊廠房、舊城鎮改造涉及將工業用地等土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地,由原土地權利人自行改造的，在改造時可供無償移交給政府用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性項目的土地不低于項目用地面積的15%。根據控制性詳細規劃、“三舊”改造單元規劃或其他已批規劃的要求，可采用區域平衡的方式進行公益性用地整合配置，對于應無償移交政府但未落實的用地面積按改造后整宗用地市場評估單價計收土地出讓金。
第十五條 在實施“三舊”改造過程中，為促進連片改造，鼓勵相鄰地塊（包括不同權屬的地塊）進行聯合報建開發,相鄰地塊的使用權人共同成立項目公司，可依程序申請聯合按規劃進行自行改造,但是申請改造前必須先行完成土地使用權的整合，確保土地使用權人為同一主體；市場主體與改造項目范圍內各地塊的土地權利人協商簽訂土地轉讓或作價入股合同，在落實相關補償安置措施的前提下，自行收購改造項目范圍內的各宗地塊及地上房屋建筑，并按規劃進行集中改造。
第十六條 “三舊”改造過程中，要根據具體的規劃情況，對所有文物單位、遺址進行備案，在改造中加以保護。根據《關于在“三舊”改造中加強文化遺產保護的通知》（粵文物〔2010〕268號）文件精神，保護好我區“三舊”改造用地范圍內的歷史文化遺產資源。
第四章 土地管理政策
第十七條 完善集體建設用地手續
（一）“三舊”改造項目范圍內沒有合法用地手續但已經使用的集體建設用地，符合下列條件的，可按土地現狀申請完善集體建設用地手續：
1.已認定為區“三舊”改造項目，已編制“三舊”改造方案，并已納入省“三舊”改造地塊標圖建庫范圍；
2.土地權屬清晰，無爭議，已取得集體土地所有權證；
3.符合土地利用總體規劃；
4.在最新的土地利用現狀圖上顯示為建設用地。
（二）“三舊”改造項目完善集體建設用地手續的，由用地單位向屬地國土部門提交材料，逐級上報至市政府審批（具體操作細則詳見附件2）。
（三）2007年6月30日之后發生的違法用地不適用上述辦法完善集體建設用地手續。
十八條 完善征收手續
（一）“三舊”改造項目范圍內沒有合法用地手續但已經使用的國有建設用地，符合下列條件的，可按土地現狀申請完善征收手續：
1.已認定為區“三舊”改造項目，已編制“三舊”改造方案，并已納入省“三舊”改造地塊標圖建庫范圍；
2.土地權屬清晰，無爭議；用地行為發生在1987年1月1日前的，按照原國家土地管理局1995年3月11日發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行權屬確認；用地行為發生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與村（居）集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并進行補償且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見；
3.符合土地利用總體規劃；
4.地塊已編制控制性詳細規劃或單元規劃并經批準；
5.在最新的土地利用現狀圖上顯示為建設用地。
（二）“三舊”改造項目完善征收手續的，由用地單位向屬地國土部門提交材料，逐級上報至省政府審批（具體操作細則詳見附件3）。
（三）“三舊”改造項目完善征收手續經批準后，交由原用地單位實施改造的，應按照原用途補辦出讓手續；原用途屬符合劃撥目錄的公益性用途的，可按劃撥方式供地。
（四）2007年6月30日之后發生的違法用地不適用上述辦法完善征收手續。
十九條 集體建設用地轉為國有建設用地
（一）“三舊”改造項目中的集體建設用地，符合下列條件的，可由村（居）集體經濟組織申請轉為國有建設用地：
1.已認定為區“三舊”改造項目并已納入省“三舊”改造地塊標圖建庫范圍；
2.土地權屬清晰，無爭議，已取得集體土地所有權證；
3.該建設用地已辦理合法用地手續；
4.符合土地利用總體規劃和城鄉規劃；
5.經本集體經濟組織成員大會（經濟聯合社一級集體經濟組織的，也可由成員代表會議）2/3以上表決同意。
（二）“三舊”改造項目集體建設用地轉為國有建設用地的，由用地單位向屬地國土部門提交材料，逐級上報至省政府審批（具體操作細則詳見附件4）。
（三）“三舊”改造項目集體建設用地轉為國有建設用地經批準后，交由原用地單位實施改造的，應按照原用途補辦出讓手續；原用途屬符合劃撥目錄的公益性用途的，可按劃撥方式供地。
（四）為加快項目開展進度，集體建設用地轉為國有建設用地后需辦理國有土地收回手續的，可憑集體建設用地轉為國有建設用地的批準文件直接辦理國有土地收回手續；原已辦理集體土地使用權證的，應一并收回注銷，并變更集體土地所有權證。
（五）鼓勵和引導農村集體經濟組織自愿申請辦理土地征收手續將集體建設用地轉為國有建設用地，自行實施改造或合作改造；也可依法開展舊村土地整理，以入股、聯營等合法方式使用集體建設用地，但不得用于商品住宅開發。
第二十條 對于具備“三舊”改造條件，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，但尚未納入標圖建庫范圍的建設用地（含棚戶區改造用地），需辦理土地征收手續的，可在報請省政府審批用地時，同步辦理“三舊”改造入庫審核手續。
第二十一條 違法用地處罰
“三舊”改造項目中涉及的歷史違法用地的具體處罰以行政處罰為主。凡用地行為發生在1987年1月1日至2007年6月30日期間的，完善用地手續時按用地面積1元/平方米的標準進行處罰。
第二十二條 政府引入社會資金改造
屬于區重點連片的“三舊”改造項目，項目組織實施單位可通過招標引入合作方，由合作方負責提供資金承擔土地整理及拆遷等項目開發的前期工作，直至項目土地達到出讓交付使用條件時止。引入合作方開展土地整理及拆遷等工作的，需按照以下規定執行：
（一）制定合作方案。內容應包含拆遷補償方案、出資方案、合作方收益等內容，并合理設定合作期限，明確退出機制。
（二）選取合作方。合作方選取前，應將合作方案及其他重要事項報區政府審批，經批復同意后，通過區級公共資源交易平臺公開選取。
（三）雙方權利義務。重點連片的“三舊”改造項目的實施主體由政府委托國資機構進行組織實施，合作方負責提供資金并配合組織開展土地整理及拆遷等工作。資金費用包括但不限于征收補償費、測繪費、評估費、解除原有合同的相關費用以及土地整理的其他費用。合作方可獲得合理的收益回報。
第二十三條 土地前期整理
土地前期整理是指村（居）集體經濟組織在項目實施改造前，自主或引入合作方墊資開展土地整合及拆遷等項目開發的前期工作，直至項目土地達到出讓交付使用條件時止。引入合作方開展土地前期整理工作的，按以下規定進行（舊村居改造項目除外）：
（一）制定土地前期整理方案。“三舊”改造項目在開展土地前期整理前，應編制控制性詳細規劃。根據區規劃部門出具的規劃意見，明確土地規劃用途和容積率等主要規劃指標，制定土地前期整理方案。土地前期整理方案還應包含拆遷補償方案、墊資方案等內容，并合理設定土地整理期限，明確退出機制。
（二）選取土地前期整理合作方。土地前期整理合作方選取前，應將土地整理方案及其他重要信息進行充分披露，并在屬地鎮政府（街道辦、管委會）指導下，經本集體經濟組織成員大會（經濟聯合社一級集體經濟組織的，也可由成員代表會議）2/3以上表決同意后，通過鎮政府（街道辦、管委會）集體資產交易平臺公開選取。
（三）土地前期整理雙方權利義務。土地前期整理的實施主體為村（居）集體經濟組織，土地前期整理合作方負責墊資并配合村（居）集體經濟組織開展有關前期工作。墊資費用包括但不限于測繪費、評估費、解除原有合同的相關費用以及土地整理的其他費用。土地前期整理合作方可獲得合理的土地整理收益回報。
（四）土地前期整理的有關限定。選取土地前期整理合作方時，不得設置與該項目土地出讓起始價掛鉤條件，不得設置影響該項目土地出讓公平性的限制性及排他性條件，不得通過量身定制來選取土地前期整理合作方。
各鎮政府（街道辦、管委會）可結合集體資產交易的有關規定制定符合本轄區實際情況的土地前期整理操作辦法，報區政府備案后實施。
第二十四條 土地供地方式及要求
“三舊”改造項目按以下規定辦理供地手續：
（一）政府主導的“三舊”改造項目（舊村居改造項目除外），應采用“收回公開出讓”方式供地。
（二）“三舊”改造項目涉及改變土地用途、延長使用年限或增加容積率的，除有關法律法規以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同明確規定或者約定應當由政府收回土地使用權外，其余可采用協議方式由原權利人申請自行改造。
（三）舊村居改造項目可采取以下三種方式供地：
1.以“收回協議出讓”方式供地。由村（居）集體經濟組織自行改造，協議出讓給村（居）集體經濟組織成立的全資項目公司。
2.以帶建筑物形式“不收回公開轉讓”方式供地。
3.以“收回公開出讓”方式供地。
（四）“三舊”改造項目中因連片改造涉及的邊角地、夾心地、插花地可采取“公開交易”“協議出讓”和“協議轉讓”的方式供地。
（五）商住、商服等非工業功能的項目供地前，原土地使用權人應充分考慮地塊及周邊環境的具體情況，由環保行政主管部門確認其地塊的項目具備環境可行性后，才能進行供地。有關要求如下：
1.對涉及工業開發區、工業企業影響范圍內的項目，必須委托具有資質的單位編制土地開發的環境評價報告，報有審批權限的環保行政主管部門審查。
2.對涉及可能存在土壤污染風險的工業用地項目，必須委托具有資質的專業機構編制場地調查報告和風險評估，報有審批權限的環保行政主管部門審查。
3.對涉及重點行業企業的用地、排放重點污染物的建設項目用地、國家規定的土壤污染重點監管行業的建設項目用地，尤其是原來為工業用地擬改造為商住、學校、醫療和養老機構等用地的，要進行土壤污染調查評估，并按區環保行政主管部門要求做好土壤治理與修復的工作。
第二十五條 邊角地、夾心地、插花地處理意見
（一）邊角地、夾心地、插花地（簡稱“三地”）的定義。邊角地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃要點、被“三舊”改造范圍地塊與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）、面積3畝以下（含3畝）的地塊；夾心地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃要點、被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積3畝以下（含3畝）的地塊；插花地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃要點、與“三舊”改造范圍地塊形成交互契入狀態，面積小于3畝(不含3畝)的地塊。
（二）“三舊”改造項目中的“三地”，如符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，單塊面積3畝以下（含3畝）、累計面積不超過改造項目用地面積10%的國有建設用地，經用地單位提出申請，可辦理協議出讓或協議轉讓手續（具體操作細則詳見附件5）。
（三）辦理“三地”協議出讓或協議轉讓的，“三地”的用途應與主改造地塊用途一致。
（四）公有資產性質的“三地”辦理協議轉讓的，應取得主管部門的同意，且轉讓價格不得低于市場評估價；村（居）集體經濟組織名下的“三地”辦理協議轉讓的，應先按《廣東省農村集體經濟組織管理規定》的要求進行表決。
第二十六條 其他用地政策
（一）土地整合。鼓勵“三舊”改造項目打破傳統行政界線，統籌整合土地資源共同連片開發。集體土地使用權人與所有權人不一致的，在村集體表決同意的前提下，其土地使用權可交由負責統一開發的土地所有權人使用。
（二）重點連片改造項目、舊村居改造項目以及村級工業園改造提升項目涉及新增建設用地的，其新增建設用地指標由區政府統籌優先予以保障。同時鼓勵通過城鄉建設用地增減掛鉤的方式進行土地整理。
第五章 土地出讓收益補償分配政策
第二十七條 土地出讓收益補償分配方式（舊村居改造項目除外）
為充分保障原土地權利人的合法權益，“三舊”改造項目涉及收回公開出讓的，原土地權利人可自行選擇貨幣補償、物業補償、貨幣補償與物業補償相結合的形式進行補償分配。分配給原土地權利人的土地收益補償，屬于對原土地權利人土地和房屋的征收補償（含土地前期整理、拆遷搬遷等費用）。其中，“三舊”改造項目土地收回儲備時已對原土地權利人落實補償的，原土地權利人不再享受土地出讓收益補償分配政策。
第二十八條 貨幣補償分配
（一）“三舊”改造項目涉及收回公開出讓的，土地出讓收益按一定標準在區、鎮政府（街道辦、管委會）和原土地使用權人之間進行分配。
1.原土地使用權人土地出讓收益補償按土地出讓收益進行階梯式分配，具體標準如下：
（1）土地出讓成交單價不高于300萬元/畝部分（含300萬元），對原權利人的土地出讓收益補償標準為該部分的土地公開出讓成交價的45%。
（2）土地出讓成交單價高于300萬元/畝但不高于600萬元/畝部分（含600萬元），對原權利人的土地出讓收益補償標準為該部分的土地公開出讓成交價的30%。
（3）土地出讓成交單價高于600萬元/畝但不高于900萬元/畝部分（含900萬元），對原權利人的土地出讓收益補償標準為該部分的土地公開出讓成交價的10%。
（4）土地出讓成交單價高于900萬元/畝部分，對原權利人的土地出讓收益補償標準為該部分的土地公開出讓成交價的5%。
（5）土地出讓設定最高限制地價，當報價達到最高限制地價后競買方式轉為競配建物業面積時，原土地使用權人不參與配建物業的分配。
2.區、鎮政府（街道辦、管委會）對土地出讓收益的分配在扣除對原土地使用權人的土地出讓收益補償后按以下比例確定：
（1）荷城街道A區范圍，區、街道按60%：40%的比例分配；
（2）荷城街道B區范圍、楊和鎮、明城鎮、更合鎮區域，區、鎮政府（街道辦）按35%：65%的比例分配；
（3）西江新城區域，區、西江新城管委會按50%：50%的比例分配。
3.政府主導的成片連片改造項目由政府按照原地塊的證載土地用途的市場評估價格收回土地使用權。
（二）“三舊”改造項目涉及協議出讓和補辦出讓的，區、鎮（街道、管委會）對補交的土地出讓金按30% :70%的比例分配。
第二十九條 物業補償分配
“三舊”改造項目涉及收回公開出讓的，土地出讓收益補償分配由原土地使用權人選擇物業補償或貨幣補償與物業補償相結合的形式進行補償。
（一）“三舊”改造項目涉及收回公開出讓的，土地出讓收益補償分配可選擇物業補償形式，由原土地使用權人以合理價格向土地受讓方回購物業。回購物業的總價不得高于原土地使用權人按本意見第二十八條補償分配的金額，而且回購各類用途的建筑面積不得高于規劃條件所規定的該類建筑面積的35%，剩余的金額作為貨幣補償。若村（居）集體經濟組織只選擇商服用途物業回購的，回購比例可適當提高，但回購金額不得高于本意見第二十八條補償分配的金額。
回購物業的價格由土地成本和建筑成本構成，其中土地成本按照土地出讓成交的樓面地價進行確定，建筑成本參照佛山市工程造價與招標協會出具的近期建筑工程造價指標進行確定。回購物業的用途、位置及分配比例等應參考規劃設計條件進行確定。具體如下：
M為原土地使用權人按本意見第二十八條補償分配的全部金額，S0為回購物業的面積，P為回購物業的單價，M0為回購物業所需的金額，M1為回購物業后剩余的貨幣補償金額。
M0 = S0×P
M1 = M – M0
（二）村（居）集體經濟組織物業補償分配。
1.“三舊”改造項目涉及征收農村集體土地（含集體建設用地轉為國有建設用地）后收回公開出讓，且原土地使用權人為村（居）集體經濟組織的，物業補償安置方式除適用本條第（一）款外，還允許原土地使用權人以其按本意見第二十八條補償分配的全部金額向土地受讓方回購不超過該地塊總建筑面積的35%物業。總建筑面積指的是扣除社區管理用房、社區衛生服務站、物業服務用房、公廁、變配電房、燃氣設施用房、公交站場等公共設施后的各類建筑總建筑房產測繪面積，包括住宅、商業用房、車位等類型的物業。回購物業的用途、位置及分配比例等應參考規劃設計條件進行確定。
2.若村（居）集體經濟組織選擇貨幣補償與物業補償相結合的形式，除適用本條第（一）款外，還可按本款第1點的規定確定全額回購的物業比例，再按其數學比例關系確定貨幣補償金額與物業補償比例。具體如下：
M為原土地使用權人按本意見第二十八條補償分配的全部金額，S為原土地使用權人按本款第1點的規定全額回購的物業比例（S≤35%），S0為采取貨幣與物業相結合補償形式所取得物業補償比例（S0＜35%），M0為S0 對應的回購金額，M1為采取貨幣與物業相結合補償形式所取得貨幣補償金額。
M / M0 = S / S0
M1 = M – M0
3.按本款規定選擇物業補償或貨幣補償與物業補償相結合形式的，土地出讓起始價不得低于該地塊按規劃設計條件評估的土地使用權評估價，并不得低于基準地價。
（三）本條第（一）、（二）款規定所補償的物業，需嚴格按照土地出讓附加協議的約定辦理產權登記，所補償的物業在產權登記前不得私自轉讓或變相轉讓。
（四）“三舊”改造項目涉及收回公開出讓，且原土地使用權人為村（居）集體經濟組織或區、鎮公有企業的，可采取由土地受讓方代建物業的形式進行物業補償，代建物業所需的費用不得超過原土地使用權人按本意見第二十八條補償分配的金額。采取代建物業形式的，土地受讓方以合理的建筑成本負責物業建設，原土地使用權人負責提供平整后的相鄰地塊和代建物業所需的費用。其中，建筑成本參照佛山市工程造價與招標協會出具的近期建筑工程造價指標進行確定。
第三十條 自行改造項目土地出讓金補交標準
“三舊”改造項目中，在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展規劃的前提下，原土地使用權人擬拆除重建自行改造的，涉及國有建設用地改變土地用途（包括土地二級分類用途改變）、延長土地使用年限、增加容積率的，經區政府同意可采取協議補辦出讓的方式辦理。具體規定如下：
（一）改變土地用途的土地出讓金補交標準。“三舊”改造項目國有建設用地經批準改變土地用途的，其補交的出讓金按以下標準計收：
1.屬國有劃撥建設用地，按改變用途后的土地市場價格的50%補交土地出讓金：
土地出讓金 = 新用途土地市場價格 × 50%
2.屬國有出讓建設用地，補交的土地出讓金按改變用途后的土地市場價格減去原用途土地市場價格剩余年限值的余額的50%計收：
土地出讓金 = （新用途土地市場價格 － 原用途土地市場價格剩余年限值的余額） × 50%
（二）延長土地使用年限的土地出讓金補交標準。“三舊”改造項目出讓國有建設用地經批準延長土地使用年限的，須重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同或補充合同，將土地使用年限延長至不超過法定最高出讓年限，補交的土地出讓金以延長土地使用年限前后土地市場評估價的差額收取：
土地出讓金 = 延長土地使用年限后土地市場價格－延長土地使用年限前土地市場價格
（三）增加容積率的土地出讓金補交標準。
1.“三舊”改造項目出讓國有建設用地經批準增加容積率的，按如下標準補交土地出讓金：
土地出讓金 = 土地市場價格（樓面地價） × 增容建筑面積 × 50%
原土地出讓合同中沒有約定容積率的，由規劃行政主管部門出具地塊規劃設計條件，若規劃設計條件中的容積率高于我區基準容積率的，須按上述標準補交土地出讓金。
2.對工業提升改造項目，在符合城鄉規劃、不改變土地用途的前提下，增加容積率的，不再補交土地出讓金。
（四）采取協議補辦出讓方式辦理的用地，一年內未辦理補交出讓金手續的（以土地出讓合同生效時間起算），其批復自動作廢（自行改造協議補辦出讓操作細則詳見附件6）。
第三十一條 辦理“三舊”用地出讓手續的，均須經地價評估、集體決策和公示程序后，按照有關規定繳交或補繳土地出讓價款，并報省國土資源廳備案，抄送當地審計部門。
第三十二條 “三舊”改造項目有關稅收可按規定申請減免，由區稅務主管部門負責制訂“三舊”改造相關稅收指引。
“三舊”改造項目可按國家和省有關規定減免“三舊”改造項目涉及的行政事業性收費；鼓勵按收費標準最低限額收取設計、監理、安裝、測繪、施工圖審查、建設項目環境影響咨詢等經營服務性收費。
第六章 工業提升扶持政策
第三十三條 對工業提升改造項目，鼓勵集體土地承租方積極參與改造。各鎮政府（街道辦、管委會）可結合實際情況，創新利益分配機制，出臺承租方參與產業提升改造的相關優惠政策。
第三十四條 村級工業園改造提升項目改造過程中，對引入符合產業發展導向、投資強度、稅收等要求的項目，在屬地鎮政府（街道辦、管委會）同意和村集體表決通過的前提下，可采取協議的形式辦理集體建設用地租賃或通過公開招拍掛的方式辦理出讓手續。對土地原有租賃方進行連片開發、升級改造的，在符合規劃管控和村集體表決通過的前提下，可采取協議的形式辦理集體土地租賃續約手續。
第三十五條 在不改變用地性質的情況下，允許村級工業園改造提升項目按照集約用地的原則，按不高于7%的比例集中建設產業發展所需的生產服務、行政辦公、生活服務等公共配套設施。
第三十六條 工業提升項目和村級工業園改造提升項目的扶持及獎勵政策按區政府的相關文件執行。
第七章 舊村居改造政策
第三十七條 舊村居改造項目，應按照“一村一策，封閉運行”“維護穩定，陽光拆遷”“公益優先，有序推進”的原則進行改造和建設。
第三十八條 舊村居改造項目采用“區政府主導，屬地鎮政府（街道辦、管委會）組織，村集體改造實施，市場主體參與”的改造模式。區政府明確改造的總體要求，給予政策扶持，出臺有關項目改造的操作指引；屬地鎮政府（街道辦、管委會）是舊村居改造的組織主體，負責制定改造計劃，開展前期摸查，指導編制改造方案和拆遷補償安置方案，協調解決改造中遇到的各種問題，統籌推動項目改造；村（居）集體經濟組織是項目改造的實施主體，負責做好土地調查確權，組織改造的拆遷、補償、搬遷等活動，并按照規劃建設程序的要求，全面實施項目改造；市場主體以多種模式參與改造，協助村（居）集體經濟組織實施項目改造。
第三十九條 摸底調查及選擇改造方式
根據舊村居改造計劃，屬地鎮政府（街道辦、管委會）組織人員對擬改造范圍的現狀進行摸查。村（居）集體經濟組織根據現狀摸查情況、改造需要以及控制性詳細規劃情況，確定改造范圍并對改造成本進行初步估算，分析改造可行性以及采取何種方式進行改造。舊村居改造項目可采取“收回協議出讓”“以帶建筑物形式不收回公開轉讓”“收回公開出讓”等三種方式進行改造。
第四十條 收回協議出讓的操作流程及有關規定
舊村居改造項目采取“收回協議出讓”給村（居）集體經濟組織成立的全資項目公司的改造方式的，其改造方案及拆遷補償安置方案應獲有表決權人員90%以上（含90%）表決同意，由村（居）集體經濟組織申請將土地協議出讓給全資項目公司。經區政府批準后，全資項目公司與國土部門簽訂《出讓合同》，并按要求繳交土地出讓金。舊村居改造項目工程竣工驗收之前，協議出讓的用地不得轉讓（包括股東變更）；若工程確實無法完成的，可由政府按當前土地用途的基準地價收回建設用地使用權。
第四十一條 以帶建筑物的形式不收回公開轉讓的操作流程及有關規定
（一）改造方案編制及初審。根據現狀摸查情況、改造需要以及控制性詳細規劃情況等，在屬地鎮政府（街道辦、管委會）的指導下，村（居）集體經濟組織自行編制或選取改造方案編制合作方編制初步改造方案（含改造規劃、土地供地方式和實施計劃等內容）及拆遷補償安置方案。初步改造方案及拆遷補償安置方案編制完成報屬地鎮政府（街道辦、管委會）初審后，報區三舊辦，由區三舊辦組織有關部門審查。
（二）表決方案。初步改造方案及拆遷補償安置方案審查通過后，在屬地鎮政府（街道辦、管委會）的監督下，由村（居）集體經濟組織按要求組織召開村民（成員）民主表決會議，按民主表決規定對舊村居改造項目進行表決。表決內容應包括改造方案（含改造規劃、土地供地方式和實施計劃等內容）、拆遷補償安置方案及集體建設用地轉為國有建設用地等事項，并應獲有表決權人員2/3以上表決同意。
（三）上報方案。改造方案及拆遷補償安置方案表決通過后，由屬地鎮政府（街道辦、管委會）組織有關材料報區三舊辦。區三舊辦組織區“三舊”改造工作領導小組主要成員單位聯審通過，上報區政府審批后，認定為舊村居改造項目，項目正式啟動。
（四）村（居）集體經濟組織根據改造方案，按有關規定開展集體用地轉為國有用地等用地報批工作。項目用地報批手續完畢后，委托區公共資源交易中心進行公開交易。
（五）轉讓起始價不得低于該項目按新用途市場評估價扣除建筑物拆遷補償安置成本評估價差額的60%，并不得低于基準地價。
（六）競得人按約定期限，與90%以上（含90%）被拆遷人簽訂《房屋拆遷補償安置協議》后，才能與國土部門簽訂《出讓合同》、與村組集體簽訂《轉讓合同》并補交土地出讓金。
（七）成交價包含補交出讓金的金額，但不包含建筑物拆遷補償安置金額。受讓人必須先按《出讓合同》全額補交出讓金，再按《轉讓合同》向村組集體支付轉讓地價款（即成交價扣除所補交的出讓金后的剩余部分）。稅后的轉讓地價款由村組集體按相關政策支配，可用于回購、抵頂物業或持有現金。屬回購、抵頂物業的，村組集體可在《轉讓合同》中約定用其取得的全部或部分轉讓地價款回購、抵頂一定比例的物業，涉及的稅費按《轉讓合同》中的約定繳納。
（八）繳納拆遷補償安置保證金。簽訂《成交確認書》后，競得人必須按約定將保證金匯至監管賬戶，以保障被拆遷人利益。保證金不得低于該項目用地成交價的10%，也不得低于建筑物拆遷補償安置成本評估價的10%，待被拆遷人全部安置完畢后退還。競買保證金可用于抵扣需繳納的拆遷補償安置保證金。
（九）若競得人未能按約定期限與90%以上（含90%）被拆遷人簽訂《房屋拆遷補償安置協議》的，視為競得人根本性違約，交易終止，競得人無條件退出項目，已繳納的拆遷補償安置保證金不予退回。同時，由屬地鎮政府（街道辦、管委會）根據項目改造方案按有關程序選取審計機構，對已簽訂《房屋拆遷補償安置協議》的補償費用（不計利息和財務成本）進行審核，后續參與改造的企業必須無條件承擔上述費用，并無條件接受已簽訂的《房屋拆遷補償安置協議》。
第四十二條 收回公開出讓的操作流程及有關規定
舊村居改造項目采取“收回公開出讓”改造方式的，由村（居）集體經濟組織按有關規定開展集體用地轉為國有用地等用地報批工作，并進行拆遷安置補償及土地整理。項目土地整理完畢并達到出讓交付條件后，通過收回公開出讓方式選取競得人進行改造。
第四十三條 舊村居改造項目土地出讓金收取及收益補償分配
（一）舊村居改造項目采用收回公開出讓的，土地出讓金按公開交易的成交價計收，根據項目原土地不同性質扣除相關專項資金后再進行土地出讓收益補償分配。其中，農村村莊范圍用地部分，區、鎮（街道、西江新城）、原土地使用權人對土地出讓金按10% : 10% : 80%的比例補償分配；非農村村莊范圍用地部分，區、鎮（街道、管委會）、原土地使用權人對土地出讓金按20% :20% : 60%的比例補償分配。
（二）舊村居改造項目采用帶建筑物形式“不收回公開轉讓”涉及補交土地出讓金的，根據項目原土地不同性質計收土地出讓金。其中，農村村莊范圍用地部分，根據其所占面積按土地成交價的40%補交土地出讓金；非農村村莊范圍用地部分，根據其所占面積按土地成交價的60%補交土地出讓金。區、鎮（街道、管委會）對補交的土地出讓金按50% :50%的比例分配。
（三）舊村居改造項目土地出讓金區級分配部分全額劃撥給鎮政府（街道辦）、西江新城管委會，鎮政府（街道辦）、西江新城管委會將土地出讓金區、鎮兩級分配部分全額劃撥給村（居）集體經濟組織，用于扶持舊村居改造。
第四十四條 舊村居改造項目拆遷補償安置辦法
（一）在項目改造用地范圍內，屬國有土地上的（含集體土地轉為國有土地的）建（構）筑物和附著物拆遷，可納入國有土地上房屋征收與補償范圍，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定組織實施。
（二）對改造范圍內被拆遷的村民住宅，屬地鎮政府（街道辦、管委會）應會同村（居）集體經濟組織制定合法建筑的認定標準，對合法建筑部分以“拆一補一”的原則，被拆遷人可以選擇貨幣補償或產權調換，或者兩者相結合的補償方式。
（三）對拆遷范圍內的非住宅物業，在優先考慮改造后集體經濟可持續發展的基礎上，被拆遷人可以選擇貨幣補償、產權調換，或者兩者相結合的補償安置方式。
（四）各鎮政府（街道辦、管委會）可根據舊村居改造的實際情況，合理確定項目的基準建筑面積。對產權調換面積低于基準建筑面積的差額部分，被拆遷人可按照合理價格購買。
（五）各鎮政府（街道辦、管委會）可實行同一改造項目統一標準的改造獎勵措施，如在規定的搬遷獎勵時段內，對積極配合拆遷工作的，可根據搬遷時間享受相應的補助和獎勵，以加快拆遷工作。
（六）對于五保戶、民政部門撫養的孤寡老人、烈士家屬、國有企業下崗待業，屬于“低保”的職工，殘疾困難戶或特困戶，在提供有效證明的情況下并積極配合支持拆遷工作的，每戶可以享受特殊補助，補助標準由各鎮（街道辦、管委會）自行制定。
第四十五條 舊村居改造項目土地房產辦證的規定
（一）舊村居改造項目因拆遷安置所涉及的新建社區公寓，可以使用集體土地或國有土地（包括出讓和劃撥兩種性質），辦理共用宗房地產登記。
（二）在保障農村村民（居民）住房的條件下，國有土地上的住宅辦理房地產登記后可進入市場交易。土地屬劃撥性質的，房地產權證須注明未辦理土地有償使用手續，住宅交易轉讓時，房屋業主應按規定補交土地出讓金，但交易后不能再分配宅基地和其他住宅。
第四十六條 加強違法違規整治和項目改造監督
（一）進一步加強違法用地和違法建設的查處力度。對經認定為違法建設的，發現一宗查處一宗，杜絕邊改造、邊違建、邊搶建的不良風氣。對違規出租行為加大處罰力度和消防整治力度，同時加強工商和稅收等綜合執法稽查。
（二）在項目改造過程中，要通過張榜、廣播、散發宣傳單等可行的方式向村（居）集體經濟組織成員通告改造的進展與步驟等相關情況，確保村（居）集體經濟組織成員的知情權。各鎮政府（街道辦、管委會）會國土（“三舊”改造）部門對項目改造的相關程序進行監督，并及時公開監督信息。
第四十七條 舊村居改造糾紛解決機制
舊村居項目改造過程中，經村（居）集體經濟組織成員大會表決通過，由村（居）集體經濟組織自愿申請將集體建設用地轉為國有建設用地的，對少數提出異議的村民，加強宣傳、解釋工作，并通過第三方服務調解機構進行協調。就已簽訂的拆遷補償安置協議產生爭議的，可通過第三方服務調解機構進行協調，協調無果的，可提起民事訴訟。
第八章 項目監督保障
第四十八條 為維護農村發展與穩定，在未取得屬地鎮政府（街道辦、管委會）同意的前提下，禁止村（居）集體經濟組織私自與意向開發商簽訂土地轉讓協議或合作開發協議，并且不允許開發商私自出資為村（居）集體經濟組織墊付拆遷補償安置款和辦理土地整理等事項。禁止開發商出資為村（居）集體經濟組織召開村民（成員）民主表決會議。禁止開發商向村（居）集體經濟組織提供任何形式的資助、贊助；禁止開發商直接或間接介入村民（成員）表決程序。
第四十九條 區財政劃撥的“三舊”改造扶持資金，各鎮政府（街道辦、管委會）必須嚴格按照專項資金的管理要求專款專用。
第五十條 村集體土地出讓收益補償分配款應設立專賬核算，用于失地農村居民的社會保障、村集體農業土地和物業開發建設、農村基礎設施建設等方面支出。資金的使用要嚴格執行民主理財和財務公開制度，并將資金管理和使用情況向村民（成員）公布，接受廣大群眾的監督。
第五十一條 為進一步提升執行力，促進“三舊”改造工作的開展，把“三舊”改造項目工作作為考核的重要指標納入各鎮政府（街道辦、管委會）年度耕地保護目標責任考核及年度工作考核范圍。
第五十二條 開展“三舊”改造工作應切實加強風險源頭防范，從源頭上預防和減少社會矛盾，確保社會穩定，并推進科學決策、民主決策、依法決策。對“三舊”改造過程中涉及的重大事項，應進行社會穩定風險評估。
第五十三條 加強“三舊”改造工作信息公開，加大公眾監督力度。對“三舊”改造涉及的政府收購土地使用權、使用土地出讓收入對原土地權利人進行補償、協議出讓補繳地價等重大事項，須經區政府集體決策，并將決策結果在政府門戶網站上公示。以招標拍賣掛牌方式出讓“三舊”改造涉及的土地使用權的，應通過公共資源交易平臺實行網上交易，交易結果按規定向社會公布，接受公眾監督。
第九章 附則
第五十四條 鼓勵各鎮政府（街道辦、管委會）結合自身發展情況，在充分做好政策研究及風險評估的基礎上，依據本意見出臺有關扶持“三舊”改造工作的政策，報區人民政府備案后實施。
第五十五條 本意見自2017年12月14日起施行，實施期限為3年。此前區政府相關文件與本意見有沖突的，以本意見為準。本意見出臺前已啟動的“三舊”改造項目按原定方案執行，如需調整方案的，需報請區政府批準同意后再行實施改造。
第五十六條 本意見由區國土城建水務局（國土資源）負責解釋。
附件：1.“三舊”改造項目認定操作細則；
2.完善集體建設用地操作細則；
3.完善征收手續操作細則；
4.集體建設用地轉為國有建設用地操作細則；
5.“三地”協議出讓、轉讓操作細則；
6.國有建設用地自行改造協議補辦出讓操作細則。
政策解讀：關于《佛山市高明區關于進一步推進“三舊”改造工作的實施意見（試行）》的政策解讀