佛山市高明區(qū)人民政府辦公室關于印發(fā)《佛山市高明區(qū)
加快低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)提升土地綜合利用水平
管理暫行辦法》的通知
(明府辦〔2018〕75號)
各鎮(zhèn)政府、街道辦，西江新城管委會，區(qū)政府各部門、直屬各單位：
《佛山市高明區(qū)加快低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)提升土地綜合利用水平管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向區(qū)經(jīng)濟科技促進局（經(jīng)貿(mào)招商）反映。
佛山市高明區(qū)人民政府辦公室
2018年7月30日
佛山市高明區(qū)加快低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)提升土地綜合利用水平管理暫行辦法
為進一步推進供給側(cè)結(jié)構性改革，加快推進我區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)工作，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和企業(yè)提質(zhì)增效，切實提高土地資源要素配置效率和產(chǎn)出效益，提升我區(qū)土地節(jié)約集約綜合利用水平，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》(國土資源部令第61號)、《國土資源部關于推進土地節(jié)約集約利用的指導意見》(國土資發(fā)〔2014〕119號)、《關于深入推進城鎮(zhèn)低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)的指導意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）等文件精神，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。
第一條 適用范圍
按照促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地空間布局、提高土地節(jié)約集約綜合利用水平的總體目標，確定低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)范圍。有下列情形之一的，可認定為低效產(chǎn)業(yè)用地，納入低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)管理范圍：
（一）開發(fā)未完成土地：項目已動工開發(fā)建設，其開發(fā)建設用地總面積已超過應動工開發(fā)建設用地總面積的三分之一且建設工程投資額（不包括取得土地使用權的費用和向國家繳納的稅費）已超過總投資額的25%，但開發(fā)建設未完全完工，且未經(jīng)原用地批準機關批準，已停止開發(fā)建設1年以上（以上含本數(shù)，下同）的工業(yè)企業(yè)用地。
（二）開發(fā)不達標土地：項目已開發(fā)建設完工且停止開發(fā)建設1年以上（含未經(jīng)依法組織竣工驗收已自行提前啟用），而其建筑容積率、建筑密度、投資強度、產(chǎn)出強度、建筑系數(shù)5項指標中有未達到約定條件要求，已存在違約事實的工業(yè)企業(yè)用地。
（三）產(chǎn)出效率差土地：項目用地已經(jīng)依法組織竣工驗收合格，但企業(yè)一直處于未投產(chǎn)、停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)的工業(yè)企業(yè)用地。
（四）集約程度低土地：項目用地已經(jīng)依法組織竣工驗收合格、企業(yè)生產(chǎn)正常、土地處于依法利用狀態(tài)中，但畝產(chǎn)稅收水平低于全省同行業(yè)平均水平，或比照項目引進時的承諾，仍有調(diào)整盤活、提升利用潛力的工業(yè)企業(yè)用地。
經(jīng)依法認定為閑置土地、不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設用地等，不列入低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)管理范圍。
第二條 管理要求
（一）地塊所在地的鎮(zhèn)政府（街道辦），西江新城管委會、滄江工業(yè)園區(qū)管委會（以下簡稱屬地政府）要確保做到底數(shù)清、情況熟。要通過常態(tài)化的現(xiàn)場排查、調(diào)閱資料、查詢檔案等方式，對土地使用權人存在低效用地情況進行核實，并及時向區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升工作領導小組書面報告。
（二）屬地政府按照“先易后難、重點突破、分類處置”的原則，結(jié)合實際情況對低效利用土地分類處置：
1.開發(fā)未完成和開發(fā)不達標土地：屬于未完成協(xié)議或土地出讓合同約定進行建設和投達產(chǎn)的企業(yè)，招商協(xié)議或土地出讓合同中有約定未按要求建設和投產(chǎn)、達產(chǎn)的處理方式的，依據(jù)招商協(xié)議和土地出讓合同進行處置。
2.產(chǎn)出效率差和集約程度低的土地：屬于經(jīng)認定產(chǎn)值稅收明顯低于行業(yè)平均水平，但未在招商協(xié)議中約定投達產(chǎn)和罰則或未簽訂招商協(xié)議的企業(yè)，由屬地政府約談，督促企業(yè)達到全省平均水平。根據(jù)土地使用權人的改造意愿，由區(qū)經(jīng)貿(mào)招商部門協(xié)助推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、技術改造。對經(jīng)約談無產(chǎn)業(yè)升級改造意愿，同意協(xié)商由屬地政府收回土地的企業(yè)，采取協(xié)商收回土地的方式解決；對于既無產(chǎn)業(yè)升級改造意愿，又不同意清退的，由屬地政府提請區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升工作領導小組全區(qū)通報，并按照有關規(guī)定進行處理。
3.有廠房空置情況的：根據(jù)土地、廠房區(qū)位條件、周邊企業(yè)布局情況等，由區(qū)鎮(zhèn)兩級招商部門搭建招商平臺，針對廠房空置情況實施帶廠房招商引資，采用標準廠房租賃或轉(zhuǎn)讓方式，原土地使用權人可自愿參與再開發(fā)，或申請清退土地。
4.納入“三舊”改造標圖建庫范圍且已認定為“三舊”改造項目的產(chǎn)業(yè)用地：可由區(qū)三舊辦統(tǒng)籌、各鎮(zhèn)政府（街道辦）結(jié)合“三舊”改造年度實施計劃和片區(qū)策劃方案，逐步推進“三舊”改造。
5.納入“退二進三”，需完善區(qū)域配套設施的產(chǎn)業(yè)用地：結(jié)合片區(qū)提升規(guī)劃，原土地使用權人無改造意愿的，以政府收儲為主，分步實施產(chǎn)業(yè)用地清退和項目轉(zhuǎn)移。有自主改造意愿且不改變工業(yè)用地性質(zhì)的，產(chǎn)權人可按“退二進三”有關政策，在符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃前提下，申請自行改造建設孵化器、眾創(chuàng)空間等。對列入國家、省、市產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、限制類的企業(yè)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，引導和協(xié)助企業(yè)進行轉(zhuǎn)型升級。
6.擬轉(zhuǎn)讓的廠房、土地：由屬地政府及時梳理出重點關注企業(yè)名單，并由區(qū)國土、住建部門加強對土地產(chǎn)權交易嚴格把關，一旦發(fā)現(xiàn)涉嫌低效用地轉(zhuǎn)讓的，暫緩辦理低效用地產(chǎn)權交易，及時會商相關部門研究，重大情況及時報請區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升工作領導小組研究。
7.集中連片、占地規(guī)模較大的低效產(chǎn)業(yè)用地：可采取區(qū)土地儲備中心統(tǒng)一收儲的方式，或考慮引入社會資金，利用企業(yè)先進管理經(jīng)驗和雄厚資金實力，進行二次開發(fā)建設。
（三）凡被認定為土地低效利用又不主動配合整改的企業(yè)，從被認定之日起，不再享受各級財政扶持和獎勵政策，同時納入我區(qū)日常重點監(jiān)管企業(yè)名單。區(qū)規(guī)劃部門應依法加大對其建設工程是否符合規(guī)劃條件進行核實和監(jiān)督檢查，區(qū)國土部門要依據(jù)原出讓合同約定條件的規(guī)定追究相關違約責任。區(qū)稅務、安監(jiān)、消防、環(huán)保、市場監(jiān)管等部門要加大日常巡查力度，依法依規(guī)對此類企業(yè)加強監(jiān)管；區(qū)供電、供水、燃氣、環(huán)保等部門（單位）依法依規(guī)實施用電、用水、用氣、排污等資源要素差別化政策，強化減排控制，對能源消耗超過現(xiàn)有國家和省級單位產(chǎn)品能耗（電耗）限額標準的企業(yè)和產(chǎn)品，執(zhí)行懲罰性電價政策，按照《佛山市發(fā)展和改革局佛山市經(jīng)濟和信息化局轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展改革委省經(jīng)濟和信息化委關于擴大差別電價實施范圍的通知》（佛發(fā)改價〔2018〕5號）對高能耗、高水耗企業(yè)，執(zhí)行差別水價和差別用能政策。
（四）對利用低效產(chǎn)業(yè)用地二次引進項目實施準入審核制度，嚴格按照現(xiàn)行招商引資項目管理辦法進行管理，防止出現(xiàn)“退低進低”現(xiàn)象。
（五）實施新增項目土地利用全過程管理，建立健全“建設期+投產(chǎn)期+剩余年限使用期”的土地分階段管理制度，嚴格項目竣工綜合復核驗收，強化土地出讓合同管理，對未達到協(xié)議規(guī)定的，嚴格落實相應措施。
第三條 盤活利用途徑及措施
低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)以提升工業(yè)用地效益為目標，項目開發(fā)須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、安全、能耗等政策要求。按照市場在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵土地使用權人與社會力量廣泛參與。
（一）原土地使用權人自行改造。在符合規(guī)劃、環(huán)保、消防、安全等條件的前提下，原土地使用權人在其用地范圍內(nèi)新建、改建、擴建工業(yè)項目，或者通過土地整合，對低效產(chǎn)業(yè)用地自主進行開發(fā)利用，提高土地利用效率的建設活動，可以享受以下政策：
1.允許合并歸宗。除出讓合同明確約定不能合并外，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，土地使用權人可申請將其名下的若干相鄰宗地進行合并歸宗。經(jīng)區(qū)規(guī)劃部門同意，根據(jù)土地使用權人申請，區(qū)國土部門可辦理土地合并手續(xù)，合并歸宗中的宗地有達到閑置土地認定標準的，必須按照閑置土地處置。
2.支持優(yōu)化建筑功能。允許適當優(yōu)化用于為產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的行政辦公及生活服務生產(chǎn)輔助建筑面積比例,但不得超過項目總建筑面積的12%，且用地面積不得超過項目總用地面積的7%。配套用房不得建造成套住宅、賓館、招待所等非生產(chǎn)性配套設施。
3.享受城市更新（“三舊”改造）優(yōu)惠政策。對納入城市更新（“三舊”改造）標圖建庫的低效產(chǎn)業(yè)用地，可享受現(xiàn)行省、市、區(qū)城市更新（“三舊”改造）優(yōu)惠政策。對已納入?yún)^(qū)政府成片改造項目的用地，按照成片改造項目有關規(guī)定執(zhí)行。
（二）企業(yè)單位收購整合再改造利用。企業(yè)單位通過市場化收購方式，對相鄰宗地收購后實行整合利用、集中開發(fā)建設，優(yōu)化土地利用布局，提高土地資源利用率的建設活動，可以享受以下政策：
1.支持收購相鄰宗地后合并歸宗。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，社會企業(yè)單位可以收購若干相鄰宗地進行整合開發(fā)。經(jīng)土地使用權人申請，區(qū)國土部門可辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；經(jīng)區(qū)規(guī)劃部門同意，區(qū)國土部門可辦理土地合并手續(xù)。企業(yè)收購整合再利用，收購宗地中達到閑置土地認定標準的宗地，在收購整合歸宗前必須先按照閑置土地予以處置。
2.企業(yè)收購整合低效產(chǎn)業(yè)用地后再改造利用的，同等適用本條第（一）款政策措施。
（三）政府收購主導盤活利用。屬地政府根據(jù)招商引資項目落地需要，委托本級公有企業(yè)對低效產(chǎn)業(yè)用地進行收購，由本級公有企業(yè)對低效產(chǎn)業(yè)用地進行開發(fā)建設，或者由屬地政府與區(qū)土地儲備中心對低效產(chǎn)業(yè)用地合作收儲，通過公開出讓方式確定土地使用權人，并對地塊進行改造利用。收購或收回土地使用權可按以下方式進行：
1.通過市場化手段收購土地使用權。各屬地政府經(jīng)與土地使用權人協(xié)商一致，可委托本級公有企業(yè)收購低效產(chǎn)業(yè)用地，辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并由該公有企業(yè)對低效產(chǎn)業(yè)用地重新盤活利用。
2.協(xié)議有償整體掛賬收回土地使用權。各屬地政府經(jīng)與土地使用權人協(xié)商一致，可通過與區(qū)土地儲備中心合作方式，由區(qū)土地儲備中心報經(jīng)區(qū)政府批準后，土地使用權及其地上建（構）筑物按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定進行補償，掛賬收回土地使用權后再安排使用。
3.協(xié)議有償分割掛賬收回部分土地使用權。工業(yè)企業(yè)廠區(qū)內(nèi)成片空閑且適宜單獨安排使用的，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，各屬地政府經(jīng)與土地使用權人協(xié)商一致，可通過與區(qū)土地儲備中心合作方式，由區(qū)土地儲備中心將分割方案報區(qū)規(guī)劃部門審定，經(jīng)區(qū)政府批準后，對原用地進行分割，收回的土地使用權按土地市場評估價補償，地上合法建筑物按評估的重置價殘值進行補償，掛賬收回土地使用權后再安排使用。
因不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，難以盤活利用的低效用地，相關土地使用權人可以向?qū)俚卣岢錾暾埐⒔?jīng)雙方協(xié)商一致，按本款第（2）項有償收回土地使用權。
（四）對經(jīng)區(qū)政府批準，改造低效產(chǎn)業(yè)用地用于興建都市型產(chǎn)業(yè)載體并分割銷售的，其分割銷售和產(chǎn)權登記應按照《佛山市高明區(qū)促進都市型產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持暫行辦法》（明府辦〔2018〕3號）執(zhí)行。
（五）再開發(fā)地塊保留原有地上建筑物的操作辦法：
1.持有房產(chǎn)證或雖未辦理房產(chǎn)證但土地使用、規(guī)劃許可手續(xù)齊全且已通過聯(lián)合驗收的，應提供竣工驗收材料到行政審批部門備案，憑行政審批部門竣工備案表和相關資料辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
2.已辦理土地使用手續(xù)并在2016年12月31日前完工但報建手續(xù)不完善的建（構）筑物，參照區(qū)政府工作會議紀要（〔2017〕10號文）辦理。
第四條 再開發(fā)鼓勵政策
設立高明區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)扶持專項資金，鼓勵擁有低效產(chǎn)業(yè)用地的土地使用權人和社會各方力量積極參與實施低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)。經(jīng)區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升工作領導小組出具認定意見并被列入全區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地監(jiān)控目錄的用地單位，可以申請享受土地再開發(fā)鼓勵政策。
（一）原土地使用權人通過出租方式將土地使用權出租給新投資者改造開發(fā)的，租賃期在15年及以上的，改造開發(fā)后新引進項目須符合《佛山市高明區(qū)招商引資項目管理辦法》相關要求。在改造開發(fā)后的載體引進項目投產(chǎn)后三年，將項目每年同比新增的稅收收入（區(qū)級留成部分）的20%獎勵給原土地使用權人。
（二）企業(yè)通過兼并、重組、合并等形式，依法收購單宗或相鄰多宗低效產(chǎn)業(yè)地塊，申請對低效產(chǎn)業(yè)用地進行再開發(fā)，新引進項目必須符合《佛山市高明區(qū)招商引資項目管理辦法》相關要求，項目在達產(chǎn)后兩年內(nèi)實現(xiàn)對我區(qū)相關稅收承諾的，給予其獎勵，獎勵金額按其在辦理土地、房產(chǎn)過戶手續(xù)中繳納的屬于區(qū)財政收入的100%計算。
（三）開發(fā)低效產(chǎn)業(yè)用地用于新建項目且容積率達到2.0及以上，且需全部拆除原建筑物進行重建的，對于拆除合法登記面積給予上限為200萬元的資金補助：以租賃形式取得開發(fā)權的，補助40元/平方米；以收購、流轉(zhuǎn)出讓方式取得土地的，補助60元/平方米。項目動工時，支付應補助額度的30%，項目竣工通過驗收后再支付70%。如遇特殊情形的，由區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升工作領導小組召開會議研究決定。
（四）對于經(jīng)高明區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升工作領導小組認定的大宗地塊（原則上用地面積為100畝以上）或存在歷史遺留問題的低效產(chǎn)業(yè)用地，再開發(fā)補償或獎勵實行“一事一議”。
上述補償及獎勵政策的申請、驗收、兌現(xiàn)工作由區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升工作領導小組辦公室牽頭，會同區(qū)財政、住建、國土、規(guī)劃等部門實施。
第五條 低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)工作涉及收回或者收購土地的，原則上應以貨幣補償方式為主，確實需要以置換方式置換土地使用權的，由區(qū)國土部門報區(qū)政府批準后以掛賬收地方式收回原土地使用權，然后另行選址以公開招拍掛方式供應。
第六條 低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)應加強配套基礎設施、市政設施、公益事業(yè)等相關配套設施建設，優(yōu)先安排一定比例的用地，用于道路、市政、教育、醫(yī)療、綠化等公共設施建設。
第七條 各屬地政府及相關部門應加強與土地使用權人的溝通聯(lián)系，做好政策宣傳引導，有針對性地引導和鼓勵相關土地使用權人加快盤活利用低效工業(yè)用地，提高土地利用效益。各相關部門應加強監(jiān)督監(jiān)管，綜合利用經(jīng)濟、行政、法律等手段，加速低效產(chǎn)業(yè)用地退出。
第八條 對享受相關政策的項目，屬地政府應與相關土地使用權人簽訂履約監(jiān)管協(xié)議書，明確違約責任，并負責跟蹤項目的落實情況。
第九條 低效產(chǎn)業(yè)土地再開發(fā)實行動態(tài)管理，在約定期限內(nèi)未達到整改要求的，除繼續(xù)按照低效用地處置外，還將對在低效用地處置過程中已減免或補助的費用予以追繳。
第十條 本辦法由區(qū)經(jīng)貿(mào)招商部門負責解釋。
第十一條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期三年。執(zhí)行期間發(fā)現(xiàn)新情況、新問題的，可報經(jīng)區(qū)政府研究后及時對本辦法予以完善；執(zhí)行期間遇上級政策調(diào)整的，按上級有關政策規(guī)定執(zhí)行。
