佛山市高明區人民政府辦公室關于印發《佛山市高明區
低效產業用地再開發管理暫行辦法（修訂）》的通知
（明府辦〔2019〕40號）
各鎮政府、街道辦，區政府各部門、直屬各單位：
《佛山市高明區低效產業用地再開發管理暫行辦法（修訂）》業經區政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向區經濟和科技促進局反映。
佛山市高明區人民政府辦公室
2019年12月20日
佛山市高明區低效產業用地再開發管理暫行辦法（修訂）
第一章 總 則
第一條 為進一步推進供給側結構性改革，加快推進我區低效產業用地再開發工作，促進產業轉型升級和企業提質增效，切實提高土地資源要素配置效率和產出效益，提升我區土地節約集約綜合利用水平，根據《中華人民共和國土地管理法》《節約集約利用土地規定》(2019年修正)《關于深入推進城鎮低效產業用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147號）等法律、法規、規章及上級文件精神，結合我區實際，制定本辦法。
第二條 低效產業用地再開發遵循政府引導、市場取向、因勢利導、公眾參與、平等協商、利益共享、多方共贏、因地制宜、規范運作的原則。
第三條 低效產業用地再開發的總體目標是促進產業轉型升級、優化產業用地空間布局、提高土地節約集約綜合利用水平。
第二章 適用范圍
第四條 本辦法所稱低效產業用地，是指不符合產業政策導向、安全生產和環保要求，屬于淘汰、落后、過剩產能，布局散亂、利用粗放，用途不合理、產出效益低，未達到國有建設用地使用權出讓合同約定條件的工礦倉儲等存量建設用地。
第五條 有下列情形之一的，可認定為低效產業用地，應納入本辦法規定的低效產業用地再開發管理范圍：
（一）開發未完成土地。即項目已動工開發建設，其開發建設用地總面積已超過應動工開發建設用地總面積的三分之一且建設工程投資額（不包括取得土地使用權的費用和向國家繳納的稅費）已超過總投資額的25%，但開發建設未完全完工，已停止開發建設1年以上（以上含本數，下同）的工業企業用地。
（二）開發不達標土地。即項目已開發建設完工且停止開發建設1年以上（含未經依法組織竣工驗收已自行提前啟用），而其建筑容積率、建筑密度、投資強度、產值要求4項指標中有未達到約定條件要求，已存在違約事實的工業企業用地。
（三）產出效率差土地。即項目用地已經依法組織竣工驗收合格，但企業一直處于未投產、停產或半停產狀態，未納稅2年以上的工業企業用地。
（四）集約程度低土地。即項目用地已經依法組織竣工驗收合格、企業生產正常、土地處于依法利用狀態中，但畝產稅收低于高明區畝產稅收倍增計劃指導值的50%，或比照項目引進時的承諾，仍有調整盤活、提升利用潛力的工業企業用地。
（五）經區低效產業用地整治提升工作領導小組認定的其他低效利用存量建設用地。
第六條 經認定為閑置土地、不符合土地利用總體規劃的歷史遺留建設用地等，不列入低效產業用地再開發管理范圍。
第七條 各鎮政府（街道辦）、西江產業新城管委會，組織對本轄區范圍內用地是否屬低效產業用地進行核查認定，并報區低效產業用地整治提升工作領導小組審核。
第三章 處置與管理
第八條 結合實際情況對低效產業用地分類處置：
（一）屬于開發未完成土地的，投資協議或土地出讓合同中有約定處理方式的，按照投資協議和土地出讓合同進行處置；投資協議或土地出讓合同沒有約定處理方式的，由土地使用權人提出限期開發方案，并與自然資源分局及屬地鎮街（管委會）簽訂限期開發三方協議，約定繼續開發并達到開發完成要求的相關事項。
（二）屬于開發不達標土地的，投資協議或土地出讓合同中有約定處理方式的，按照投資協議和土地出讓合同進行處置；投資協議或土地出讓合同沒有約定處理方式的，由土地使用權人提出整改方案，并與自然資源分局、屬地鎮街（管委會）簽訂限期整改三方協議，約定限期整改并達到開發完成要求的相關事項。
（三）屬于產出效率差或集約程度低的土地，但未在投資協議或土地出讓合同中約定投達產和違約責任或未簽訂投資協議的，由屬地鎮街（管委會）進行約談，督促企業達到高明區畝產稅收倍增計劃指導值的50%。對于經約談有升級改造意愿的企業，根據土地使用權人的改造意愿，由區經濟科技促進局協助推動企業轉型升級、技術改造；對經約談無產業升級改造意愿，但同意協商收回土地的企業，采取協商收回土地的方式解決；對于既無產業升級改造意愿，又不同意清退的，納入社會信用體系。
（四）經權屬人同意,對于空置廠房，由負責招商的職能部門搭建招商平臺，針對廠房空置情況實施帶廠房招商引資，采用標準廠房租賃或轉讓方式，原土地使用權人可自愿參與再開發，或申請政府協議收回再開發。
（五）對于納入“三舊”改造標圖建庫范圍且已認定為“三舊”改造項目的產業用地，結合“三舊”改造年度實施計劃和片區策劃方案，逐步推進“三舊”改造。
（六）對納入“退二進三”，需完善區域配套設施的產業用地，結合片區提升規劃，原土地使用權人無改造意愿的，以政府收儲為主，分步實施產業用地清退和項目轉移。有自主改造意愿且不改變工業用地性質的，權屬人可按“退二進三”有關政策，在符合產業發展規劃前提下，申請自行改造建設孵化器、眾創空間等。對列入國家、省、市產業政策規定的禁止類、限制類的企業，結合產業發展規劃，引導和協助企業進行轉型升級。
（七）對擬轉讓的廠房、土地，由屬地鎮街（管委會）及時梳理出重點關注企業名單，并由自然資源分局、住建水利部門加強對土地產權交易把關，一旦發現涉及低效用地轉讓的，及時會商相關部門研究，重大情況及時報請區低效產業用地整治提升工作領導小組研究。
（八）對集中連片、占地規模較大的低效產業用地，可采取政府統一收儲的方式，或考慮引入社會資金，利用企業先進管理經驗和雄厚資金實力，進行二次開發建設。
第九條 凡被認定為土地低效利用又不主動配合整改的企業，從被認定之日起，不再享受各級財政扶持和獎勵政策，同時納入我區日常重點監管企業名單。自然資源分局應依法加大對其建設工程是否符合規劃條件進行核實和監督檢查，并依據原出讓合同約定條件追究相關違約責任。區稅務、應急、消防、生態環境、市場監管等部門要加大日常巡查力度，依法依規對此類企業加強監管；供電、供水、燃氣、生態環境等部門（單位）實施用電、用水、用氣、排污等資源要素差別化政策，強化減排控制，對高水耗企業執行差別水價政策，對能源消耗超過現有國家和省級單位產品能耗（電耗）限額標準的企業，執行懲罰性電價政策，按照《佛山市發展和改革局 佛山市經濟和信息化局轉發省發展改革委省經濟和信息化委關于擴大差別電價實施范圍的通知》（佛發改價〔2018〕5號）對被列入淘汰類和限制類企業名單的企業執行差別用電政策，同時在執行錯峰用電期間，首先將該類企業納入錯峰用電名單，另一方面，對于效益較好的企業，根據屬地鎮街（管委會）提請，不納入錯峰用電名單；區金融局加強與轄區銀行業等金融機構信息溝通對接，建立低效產業用地項目的信息交流機制，引導金融機構以“限制粗放低效用地、支持節約集約用地”為原則，加強低效用地項目的信貸風險管理，對低效用地企業審慎開展土地抵押等信貸業務；對列入低效用地清單名錄的企業，原則上不納入區支持企業融資專項資金的扶持范圍，資金管理平臺公司應與相關合作銀行做好信息對接工作。
第十條 對利用低效產業用地二次引進項目實施準入審核制度，嚴格按照現行招商引資項目管理辦法進行管理，防止出現“退低進低”現象。
第十一條 實行新增項目土地利用全過程管理，建立健全“建設期+投產期+剩余年限使用期”的土地分階段管理制度，嚴格項目竣工綜合復核驗收，強化土地出讓合同管理，對未達到協議規定的，嚴格落實相應措施。
第四章 盤活利用途徑及措施
第十二條 低效產業用地再開發以提升工業用地效益為目標，項目開發須符合土地利用總體規劃、城鄉規劃以及產業、環保、安全、能耗等政策要求。按照市場在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵土地使用權人與社會力量廣泛參與。
第十三條 屬于原土地使用權人自行改造，在符合規劃、環保、消防、安全等條件的前提下，原土地使用權人在其用地范圍內新建、改建、擴建工業項目或者通過土地整合，對低效產業用地自主進行開發利用，提高土地利用效率，可以享受以下政策：
（一）允許合并歸宗。除出讓合同明確約定不能合并外，在符合城鄉規劃的前提下，土地使用權人可申請將其名下的若干相鄰宗地進行合并歸宗。經自然資源分局同意，可辦理土地合并手續。合并歸宗中的宗地符合閑置土地認定標準的，應當按照閑置土地處置。
（二）享受城市更新（“三舊”改造）優惠政策。對納入城市更新（“三舊”改造）標圖建庫的低效產業用地，可享受現行省、市、區城市更新（“三舊”改造）優惠政策。對已納入區政府成片改造項目的用地，按照成片改造項目有關規定執行。
第十四條 企業單位通過市場化收購方式，對相鄰宗地收購后實行整合利用、集中開發建設，優化土地利用布局，提高土地資源利用率，可以享受以下政策：
（一）支持收購相鄰宗地后合并歸宗。在符合城鄉規劃的前提下，企業單位可以收購若干相鄰宗地進行整合開發。經土地使用權人申請，自然資源分局可辦理轉讓手續；符合城鄉規劃的，可辦理土地合并手續。對于企業收購的宗地符合閑置土地認定標準的，在收購整合歸宗前應當先按照閑置土地予以處置。
（二）企業收購整合低效產業用地后再改造利用的，適用本辦法第十五條的規定。
第十五條 政府根據招商引資項目落地需要，委托公有企業對低效產業用地進行收購，并進行開發建設，或者由屬地鎮街（管委會）與區土地儲備中心對低效產業用地合作收儲，通過公開出讓方式確定土地使用權人，并對地塊進行改造利用。收購或收回土地使用權可按以下方式進行：
（一）通過市場化手段收購土地使用權。屬地鎮街（管委會）經與土地使用權人協商一致，可委托公有企業對低效產業用地進行收購，辦理轉讓手續，并由收購方對低效產業用地重新盤活利用。
（二）協議有償整體掛賬收回土地使用權。屬地鎮街（管委會）經與土地使用權人協商一致，可通過與區土地儲備中心合作方式，由區土地儲備中心報經區政府批準后，土地使用權及其地上建（構）筑物按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定進行補償，掛賬收回土地使用權后再安排使用。
（三）協議有償分割掛賬收回部分土地使用權。工業企業廠區內成片空置且適宜單獨安排使用的，在符合城鄉規劃的前提下，屬地鎮街（管委會）經與土地使用權人協商一致，可通過與區土地儲備中心合作方式，由區土地儲備中心將分割方案報自然資源分局審定，經區政府批準后，對原用地進行分割，掛賬收回土地使用權后再安排使用。
因不符合城鄉規劃，難以盤活利用的低效用地，相關土地使用權人可以向屬地鎮街（管委會）提出申請并經雙方協商一致，按本條第二項有償收回土地使用權。
第十六條 對經區政府批準，改造低效產業用地用于興建都市型產業載體并分割銷售的，其分割銷售和產權登記應按照《佛山市高明區促進都市型產業發展扶持暫行辦法》（明府辦〔2018〕3號）執行。
第五章 再開發鼓勵政策
第十七條 設立高明區低效產業用地再開發獎補專項資金，鼓勵原土地使用權人和社會各方力量積極參與實施低效產業用地再開發。經區低效產業用地整治提升工作領導小組出具認定意見并被列入全區低效產業用地監控目錄的用地單位,在改造開發后新引進項目符合《佛山市高明區招商引資項目準入若干指引》相關要求且通過區或鎮街（管委會）投促領導小組會議審核的，可以申請享受土地再開發鼓勵政策。
第十八條 原土地使用權人廠房或土地使用權出租給項目方，租賃期10年以上，在新引進項目取得竣工驗收備案表后，對于1.2<容積率≤1.5的，將承租人前三年每年對當地的財政貢獻量的20%獎勵給原土地使用權人；對于容積率>1.5的，將承租人前三年每年對當地的財政貢獻量的50%獎勵給原土地使用權人。
原土地使用權人在原地塊引進新項目（純廠房建設項目除外），在項目取得竣工驗收備案表后，將企業前三年每年
對當地的財政貢獻增量的100%獎勵給原土地使用權人。
第十九條 企業通過收購、流轉出讓等方式取得低效產業用地進行再開發，在新引進項目取得竣工驗收備案表后對該企業給予獎勵，獎勵金額由兩部分構成：一是給予該企業在辦理土地、房產過戶手續中繳納的稅費的區級留成總額100%的補助；二是將該企業前三年每年對當地的財政貢獻量的100%獎勵給該企業，企業第四年、第五年每年對當地的財政貢獻量的50%獎勵給該企業。
第二十條 企業通過承租低效產業用地或廠房對低效產業用地進行再開發，新引進項目投資協議約定的畝均稅收值超過《佛山市高明區低效產業用地再開發操作指南》中規定的行業指導值，則在該項目取得竣工驗收備案表后,將企業前三年每年對當地的財政貢獻量的50%獎勵給該企業。
第二十一條 開發低效產業用地用于新建項目且容積率達到2.0及以上，且需全部拆除原建筑物重建的，對于拆除合法登記面積給予以下補助（每宗土地補助上限為200萬元）：以租賃形式取得開發權的，按40元/平方米的標準補助；以收購、流轉出讓方式取得土地的，按60元/平方米的標準補助。補助款項在項目取得竣工驗收備案表后支付。如遇特殊情形的，由區低效產業用地整治提升工作領導小組會議研究決定。
第二十二條 對于經區低效產業用地整治提升工作領導小組認定的大宗地塊（原則上用地面積為100畝以上）或存在歷史遺留問題的低效產業用地，再開發補償或獎勵實行“一事一議”。
第二十三條 低效產業用地再開發工作涉及收回或者收購土地的，原則上應以貨幣補償方式為主，確實需要以置換方式置換土地使用權的，由自然資源分局報區政府批準后以掛賬收地方式收回原土地使用權，然后另行選址以公開招拍掛方式供應；涉及國有土地上房屋征收的，應當嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的條件、程序、補償標準等執行。
第二十四條 低效產業用地再開發應加強配套基礎設施、市政設施、公益事業等相關配套設施建設，優先安排一定比例的用地，用于道路、市政、教育、醫療、綠化等公共設施建設。
第二十五條 低效產業用地再開發實行動態管理，在約定期限內未達到完成要求的，應當繼續按照低效用地處置外，并對在低效用地處置過程中已減免或補助的費用予以追繳。
第六章 附 則
第二十六條 屬地鎮街（管委會）及相關部門應加強與土地使用權人的溝通聯系，做好政策宣傳引導，有針對性地引導和鼓勵相關土地使用權人加快盤活利用低效產業用地，提高土地利用效益。各相關部門應加強監督監管，綜合利用經濟、行政、法律等手段，加速低效產業用地清退。
第二十七條 本辦法由高明區經濟和科技促進局負責解釋。
第二十八條 本辦法自印發之日起實施，有效期至2021年12月31日止。實施期間遇上級政策調整的，按上級有關政策規定執行。《佛山市高明區加快低效產業用地再開發提升土地綜合利用水平管理暫行辦法》（明府辦〔2018〕75號）同時廢止。
